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[지데일리] 서울 하늘 아래 ‘전세’의 존재감이 희미해지고 있다. 수년 간 치솟던 매매가가 전세 시장의 숨통까지 조이면서, 서울 아파트 전세가율이 역대 최저 수준으로 떨어졌다. 전세가율이 50% 선 아래로 내려앉은 건 단순한 통계 수치 이상의 변화다. ‘전세의 붕괴’라는 단어가 실감나는 순간이다.



서울 전세가율 하락으로 전세시장 불안이 심화됐다. 전세 연착륙을 위해 보증금 반환 리스크 관리, 공공임대 확대, 매매·전세 괴리 완화 정책이 필요하다는 목소리가 나온다. ⓒ픽사베이
바다이야기게임기

서울 주거시장의 온도를 가늠할 수 있는 전세가율은 ‘집값 대비 전세금의 비율’을 뜻한다. 통상적으로 전세가율이 낮을수록 매매가가 빠르게 오르거나, 전세 가격이 상대적으로 정체돼 있다는 뜻이다. 27일 KB부동산 월간 주택 시계열 통계에 따르면 이달 서울 아파트 전세가율은 50.92%. 2023년 5월(5 오징어릴게임 0.87%) 이후 2년 8개월 만에 최저치다. 서울의 아파트 값이 가파르게 오른 반면, 전세값은 더 이상 이를 따라가지 못하고 있는 것이다.
강남권 중심으로 벌어진 ‘가격 괴리’
특히 강남3구를 중심으로 한 주요 지역의 전세가율 하락폭이 돋보인다. 송파구 전세가율은 39.4%, 용산구 39.7%, 서초구 41.6%로, 구 한국릴게임 별 통계가 집계된 2013년 이후 가장 낮은 수치를 기록했다. 
강남구는 지난달 37.6%로 역대 최저치를 찍은 뒤, 이달 소폭 반등했지만 여전히 전국 최저 수준이다. 겉으로 보기에는 ‘강남 집값이 비정상적으로 오른 탓’처럼 보이지만, 실제 시장에선 ‘전세의 급속한 소멸’이라는 더 근본적인 현상이 일어나고 있다.
부동산 오션파라다이스예시 업계 관계자들은 “매매가 상승은 단순히 수요 회복 때문이 아니다”고 입을 모은다. 지난해 정부의 공급 불확실성과 고금리 기조 속에서도 ‘똘똘한 한 채’ 선호가 강화되면서, 서울 핵심 지역에 자금이 몰렸다. 투자 심리의 회복은 매매가를 밀어 올렸고, 반대로 전세 시장은 그 흐름에서 소외됐다.
지난해 서울 아파트 매매가격은 11.26%나 뛰었 릴게임한국 다. 이를 구별로 보면 송파구(24.02%), 성동구(22.99%), 강남구(20.98%), 광진구(20.73%)가 20%를 웃돌았다. 반면 전셋값 상승률은 평균 3.83%에 그쳤다. 전세 시장이 견디기 어려운 괴리가 불과 1년 만에 벌어진 셈이다.
‘갱신의 덫’에 갇힌 시장
전세가율 하락의 또 다른 배경에는 ‘거래 절벽’이 있다. 10·15 부동산 대책 이후 서울 전역이 규제지역으로 묶이면서, 시장에서는 전세 매물이 빠르게 사라졌다. 갈아타기를 포기한 세입자들이 계약갱신청구권을 적극 활용하면서 전세 거래 자체가 줄어든 것이다.
지난해 서울 아파트 전월세 계약 중 계약갱신청구권 사용 비율은 49.3%로, 전년 대비 16.7%포인트나 뛰었다. 전체 거래 절반이 ‘갱신’이었다는 얘기다. 새로 나오는 전세 매물은 줄고, 매매가는 오르니, 전세 시장은 말 그대로 ‘가격은 정체, 선택지는 실종’ 상태다. 세입자 입장에서는 집값 상승의 부담을 체감하면서도, 정작 이사할 수 있는 시장 자체가 좁아진 셈이다.
이처럼 전세가율이 급락하면 시장 전반의 ‘레버리지 균형’이 무너진다. 과거에는 전세가가 일정 수준 유지돼 집주인들이 매매가격을 떠받치는 역할을 했지만, 지금은 그 버팀목이 약해졌다. 다주택자들이 ‘전세를 유지할 유인’을 잃고 월세 전환으로 돌아서면서, 시장은 ‘전세 퇴장, 월세 확대’로 빠르게 재편되고 있다.
월세 시대 가속… 전세의 경제학 '흔들'
전세는 오랜 시간 한국 주택시장의 독특한 제도적 완충장치였다. 은행 대출 대신 세입자의 보증금이 집주인에게 자금을 제공하고, 세입자는 월세 부담 없이 거주할 수 있는 구조였다. 그러나 금리가 높아지고 매매가가 폭등하면서 이 구조가 동시에 흔들리고 있다.
집주인 입장에서는 높은 금리 시대에 거액의 전세금을 받아봤자 이자비용이 커지고, 세입자는 그 전세금을 마련하기 위한 대출금리 부담으로 주택 임차의 매력이 떨어진다. 이런 환경에서 양측 모두 월세나 반전세로 이동하고 있다. KB부동산 자료에 따르면, 서울 아파트 월세 비중은 최근 60%를 넘어섰다. 불과 5년 전만 해도 40% 초반 수준이었다.
부동산 전문가들은 전세의 구조적 위기라고 진단한다. “전세가율 40%대 진입은 단기간의 시장 흐름이 아니라 구조 전환의 서막”이라는 분석이다. 한국 고유의 전세 시스템이 유지되기 위해서는 ‘매매가 안정’과 ‘보증금 회전력’이 핵심인데, 현재는 두 가지 조건 모두 훼손됐다.
세입자·시장 모두에게 무거운 그림자
전세가율의 급락은 단순히 수치가 낮아졌다는 의미를 넘어 사회적 불안을 예고한다. 매매가 대비 전세금이 지나치게 낮아지면, 전세보증금 반환 리스크가 높아진다. 집값이 조금만 떨어져도 담보 가치가 급격히 훼손돼 세입자가 전세금을 제때 돌려받지 못할 가능성이 커진다. ‘깡통전세’와는 또 다른 형태의 시장 리스크다.
또한 전세가율 하락은 ‘주거 사다리’ 붕괴로 이어진다. 전세가율이 낮아진다는 것은, 이제 세입자가 전세를 통해 자산을 축적하고 내 집 마련으로 나아가는 경로가 점점 불가능해지고 있다는 뜻이다. 과거에는 “전세로 집 마련의 발판을 다진다”는 공식이 통했지만, 지금은 ‘전세조차 사치’라는 말이 나온다.
시장의 냉각은 예견된 결과였다. 정부는 지난 몇 년간 급등한 집값을 잡기 위해 공급확대와 세제 조정을 병행했지만, 동시에 전세제도의 미래에 대한 종합적 설계는 내놓지 못했다. 공급은 중장기적 효과에 그치고, 단기적으로는 전세 수급 불안이 심화됐다.
서울 전세가율이 역대 최저 수준으로 떨어지며 전세 시장의 구조적 위기가 드러나고 있는 실정이다. 매매값 급등과 거래 절벽, 월세 확대로 이어지는 흐름 속에서 세입자의 부담은 커지고, 전세제도의 안정성은 흔들리고 있다. 
이에 전세시장 ‘연착륙’을 위한 근본적 대응이 필요한 시점이다. 먼저 전세보증금 반환 리스크를 줄이기 위해 보증보험 가입을 확대하고, 다주택자의 보유 리스크 평가를 강화해야 한다는 목소리가 있다. 
다음으로 공공임대 및 준공공형 전세상품을 늘려 중산층 이하의 주거 불안을 완화할 필요가 있다. 더불어 매매와 전세가격의 괴리를 좁히는 시장 안정 정책이 시급하다. 금리 조정과 취득세 완화 등으로 시장 심리를 안정시키지 않으면, 서울의 전세 불안은 고착화될 가능성이 높다는 시각이 보편적이다.
서울의 전세가율 하락은 단순한 가격 문제에서 나아가 ‘주거 패러다임의 전환’을 보여준다. 전세를 기반으로 한 시민들의 주거 안정 모델이 흔들리고 있다. 단기적으로는 월세 부담, 중기적으로는 내 집 마련의 어려움, 장기적으로는 세대 간 자산 격차 확대가 현실적 위협으로 다가온다는 분석이다.
그 어느 때보다 정책의 정교함이 요구된다. 시장이 만들어낸 수치를 ‘이례적 현상’으로 치부하기엔, 서울의 전세가율 곡선은 이미 구조적 하강 국면에 접어들었다는 평가다. 부동산업계 관계자는 "전세의 시대가 저물고 있다. 그 빈자리를 무엇으로 채울지, 이제는 정부와 시장이 함께 답해야 할 시간"이라고 짚었다.